2023.04.26
合生头条丨合生创展集团标普信用评级逆势上升 展望上调至“稳定”
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4 月 24 日，标普将合生创展集团有限公司(hopson development holdings limited，简称“合生创展集团”，00754.hk)的评级展望从负面调整至“稳定”，同时，标普确认了该公司的“b”长期发行人信用评级。稳定的展望反映了未来12个月合生创展集团流动性恶化的风险降低，这也是自2022年以来中国房地产民营企业中极少数修复其国际信用评级的企业之一。
据悉，在2023年2 月 16 日，惠誉确认合生创展集团的长期外币发行人违约评级(idr)为“b ”，展望稳定；同时确认合生创展集团的高级无抵押评级及其未偿还的高级无抵押票据的评级为'b '，回收率评级为'rr4'。今年四月，惠誉《突出房地产危机重围的中资房企》的研究报告指出，合生创展集团虽然销售规模较小，也是报告里唯一一家截至 21 年 6 月底的非投资级开发商，但是它在一线城市的聚焦是其保持融资渠道畅通及具备弹性（可修复的）合约销售金额关键，也支持了其生存经营。同时慢周转的经营策略，也无需通过无担保借款和灰色融资渠道来获取追求增长的资金。
标普、惠普对于合生创展的评级展望，以反映合生创展集团销售的改善。该公司在2023年第一季度的合同销售额为110亿港元，增长了30%，优于市场平均水平。到2023年，合约销售额可能会增长15%-20%，达到420亿-440亿港元。同时，认为合生创展集团在一线城市销售和布局使其具备良好的市场销售潜力及相对有弹性的销售表现。回望 2022 年，在面对大多数民营房企销售降幅为40%-60%的市场情况下，合生创展集团录得人民币 325.79 亿元的合约销售额，同比下降 23%，降幅低于同行平均水准。
这些表现与合生创展集团在一线城市多年的土储积累以及其优质的产品线布局息息相关。一直以来，合生创展坚持深耕环渤海、长三角、大湾区一二线核心城市，这些持有早、成本低、溢价高的优质土地，不仅贡献了可观的销售及利润，也为其隔离了三四线市场下行的风险。据其2022年年报显示，截至2022年12月31日，土地储备总量为2872万平方米，其中地产板块的75%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市，为集团未来的持续盈利提供了基石。合生创展也在加大开发力度和供货节奏，在保证财务安全性的基础上会相对放开销售速度，保证现金流安全。未来，会让市场、投资者、消费者都会看到合生更好的转变。其次，该公司坚持中高端精品品质化战略，打造高品质产品，持续提升产品差异化和创新力，为城市发展与人居变革创造价值。尤其是在高端产品领域打造的合生缦系，彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力。而在今年第一季度首开盘的缦云上海，也取得了 2.5 小时销售 42.44 亿人民币的成绩，广州及上海缦系项目提供约 600 亿元可销售资源的布局，优异的销售业绩和销售额的增加将为其流动性提供了支持，也将稳定公司紧张的流动资金，让合生创展集团给评级机构们都带来了充足的信心以及期盼。
公司的债务结构及融资情况，也是评级机构最为关注的点之一。合生创展集团持续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，持续提升盈利能力，面对不断变化的外部环境，始终保持自身定力，坚守安全与稳健底线，将风险管控放在第一位，保障集团运营的稳定和持续发展。2022年报显示，合生创展总负债下降14%；有息债务总额为965.27亿港元，同比下降16%，其中，集团信用债仅占总有息负债余额8%，银行借款占余额 79%，资产结构向好；一年内到期债务约为249亿港元，保持在26%的较低水平，短期债务压力小。标普指出，该公司的杠杆率可能会因债务削减和利润率回升而改善，其债务在2023-2024年期间可能下降50-70亿元人民币。来自超过100%的稳定现金回收率将提供支撑，标普还预计，该公司的房地产开发利润率将从2022年的34.7%恢复到2023年的40%左右。同时，有限的短期债券到期缓和了短期流动性风险。截至2022年12月31日，该公司的短期债务为250亿港元，而标普估计可用现金(不包括来自监管账户的现金)约为114亿港元。这意味着现金对短期债务的覆盖率为46%。然而，合生创展集团在未来12个月内只有一笔2.375亿美元的债券于12月到期。该公司其余的短期债务主要包括银行贷款和商业抵押贷款支持证券。标普相信该公司将利用内部资源偿还其美元计价债券。2022年底，合生创展集团还与中国银行、建设银行、邮储银行签署了战略合作协议，凭借合生创展集团与银行稳固的融资渠道及优质的资产基础，银行借款的再融资风险较低。
对合生创展集团的稳定展望反映了标普认为该公司将在未来12个月内保持稳定的流动性缓冲，这是由于不断增长的销售额和持续稳固的银行关系。在销售和利润率不断上升的情况下，杠杆率也可能有所改善。
和大多数中国开发商相比，合生创展集团历来都采用了一种慢周转的方式进行项目开发，以利润为导向，不盲目追求规模与速度，注重资产升值和财务稳健。同时也专注一线城市的高质量项目，包括旗下商业和投资性物业，让合生创展集团可以获得多类型担保融资及再融资。虽然在 20 年、 21 年，合生通过信托特征的产品购买在北京的两个大型地块，转变了以前保守的融资策略，但是它能够如期偿还这些融资与它强劲的销售业绩收入相关，也体现了合生在一线城市的聚焦让它在销售表现上可以保持相对的弹性。同时，来自租金和物业管理收入带来的现金流，让合生创展集团可以产生大量的经营性现金流来偿还债务，也控制了因其他债务风险影响销售收入的敞口。
合生创展集团审慎稳健的财务政策，坚持长期主义的经营布局，较强的风险管控意识以及灵活的投资策略，都是它在中国房地产市场独特性的体现，其慢周转的经营理念及审慎的态度也逐渐被市场所理解和信任。评级的稳定及修复是企业健康运营的重要信号，也表明合生创展一直都在迎接市场的变化和挑战。随着房地产市场复苏和回暖的状态，将为合生创展集团带来新的机遇和更平坦的赛道，持续给股东带来长远的可观回报，构建高质量可持续发展的行业范本。